Kommt es im Rahmen eines Mietverhältnisses zu Schäden an dem gemieteten Objekt, stellt sich die Frage, wer für den Schaden in welchem Umfang haftet. Das Mietrecht differenziert hier maßgeblich danach, ob der Schaden durch ein schuldhaftes Verhalten des Mieters oder ohne Verantwortung des Mieters eingetreten ist.
1. Haftung des Mieters bei Fahrlässigkeit, grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz
Hat beispielsweise der Mieter einer Wohnung aus Unachtsamkeit (d. h. fahrlässig) vor Verlassen der Wohnung das Fenster offengelassen und regnet es in der Folge durch das offene Fenster, so muss der Mieter dem Vermieter den durch den Wassereintritt entstandenen Schaden ersetzen. Entsprechendes gilt, wenn dem Mieter versehentlich eine Glasflasche aus der Hand fällt und hierdurch eine Fliese beschädigt wird. Eine Schadenersatzpflicht besteht darüber hinaus natürlich auch bei vorsätzlichem Verhalten, etwa wenn der Mieter absichtlich eine Tür eintritt.
2. Keine Haftung des Mieters bei gewöhnlicher Abnutzung der Mietsache
Der Mieter haftet hingegen nicht für Schäden, die infolge einer gewöhnlichen Abnutzung der Mietsache entstehen. Wenn beispielsweise der Teppichboden nach einer 10-jährigen Mietzeit naturgemäß abgelaufen ist, löst dies in der Regel keinen Schadenersatzanspruch des Vermieters aus. Im Einzelfall kann die Abgrenzung zwischen gewöhnlicher Abnutzung und einem übermäßigen und damit vertragswidrigen Gebrauch schwierig sein. So wäre beispielsweise ein stark verkratzter Parkettboden nach nur kurzer Mietdauer infolge einer (auch genehmigten) Hundehaltung wohl nicht mehr von dem gewöhnlichen Gebrauch gedeckt und könnte einen Schadenersatzanspruch des Vermieters auslösen.
3. Wann haftet der Vermieter auf Mängelbeseitigung?
Wurde der Schaden an der Mietsache nicht durch ein schuldhaftes (fahrlässiges oder vorsätzliches) Verhalten des Mieters verursacht, haftet nach dem Gesetz grundsätzlich der Vermieter für die Beseitigung des Schadens. In diesem Fall liegt ein sogenannter Mietmangel vor. Fällt also die Heizung in der Mietwohnung aus, muss der Vermieter diese umgehend nach der Mängelanzeige durch den Mieter wieder instand setzen und zwar unabhängig davon, ob dem Vermieter bei dem Ausfall der Heizung ein Verschulden trifft. Diese sogenannte verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters geht sogar so weit, dass der Vermieter für Störungen, die durch Dritte verursacht werden (beispielsweise Baulärm, Lärm durch Nachbarn etc.), haftet. Neben dem Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters kommt auch eine gesetzlich angeordnete Mietminderung oder gar Schadenersatzansprüche des Mieters in Betracht (vgl. § 536 und § 536a BGB).
4. Vorsicht: Verjährung des Schadenersatzanspruchs des Vermieters!
Der Schadenersatzanspruch des Vermieters wegen einer schuldhaften Beschädigung der Mietsache durch den Mieter unterliegt einer kurzen 6-monatigen Verjährungsfrist, gerechnet ab Rückgabe der Mietsache an den Vermieter (vgl. § 548 BGB). Diese Frist wird nur dann gehemmt, wenn der Vermieter vor Ablauf der 6 Monate eine verjährungshemmende Maßnahme einleitet (bspw. Klage).
5. Kanzlei PSS Rechtsanwälte
Die Kanzlei PSS Rechtsanwälte aus Wiesbaden vertritt Vermieter und Mieter in allen Belangen des Mietrechts. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt!
